Die Checklisten zum Ausdrucken
Alle vier Checklisten aus dem Buch, aufs Papier optimiert. Jede beginnt auf einer neuen Seite.
1 · Go oder No-Go
Kapitel 2 · Vor der ersten Ausgabe auszufüllen
Vergib pro Zeile 0 bis 2 Punkte (0 = trifft nicht zu, 1 = teilweise, 2 = trifft klar zu). Maximal 30 Punkte.
| # | Kriterium | Punkte |
|---|---|---|
| Standort | ||
| 1 | Im Umkreis von 20 km gibt es Industrie, Großbaustellen, ein Infrastrukturprojekt oder einen Verkehrsknoten | ___ |
| 2 | Ich habe drei Firmen gefragt, und mindestens eine hat ein Unterbringungsproblem bestätigt | ___ |
| 3 | Das Angebot im Umkreis ist überschaubar oder die Preise liegen erkennbar über dem unteren Rand | ___ |
| Objekt | ||
| 4 | Mindestens 3 Personen können getrennt schlafen (Einzelbetten) | ___ |
| 5 | Bad-Situation und Küche tragen die Personenzahl auch morgens um fünf | ___ |
| 6 | Transporter-Stellplatz vorhanden, Durchfahrtshöhe geprüft | ___ |
| 7 | Waschmaschinen-Anschluss vorhanden oder herstellbar | ___ |
| 8 | Ruhiges Umfeld, schichttauglich | ___ |
| Rahmen | ||
| 9 | Teilungserklärung/WEG steht nicht entgegen — oder es ist keine Eigentumswohnung | ___ |
| 10 | Ich weiß, ob geerbt oder gekauft, und kenne die Folge für Kapitel 8 | ___ |
| Zeit | ||
| 11 | Ich kann kurzfristig auf Anfragen reagieren — auch abends und am Wochenende | ___ |
| 12 | Ich habe eine Lösung für Reinigung und Wäsche bei Wechseln | ___ |
| Kapital | ||
| 13 | Ich kann die Erstausstattung ohne Kredit stemmen | ___ |
| 14 | Ich halte 6 Monate ohne Einnahmen durch, ohne dass es weh tut | ___ |
| Nerven | ||
| 15 | Abnutzung, Absagen und Leerstand bringen mich nicht aus der Ruhe | ___ |
| Summe | ___ / 30 | |
Auswertung
| Punkte | Einordnung |
|---|---|
| 24–30 | Go. Weiter mit Kapitel 3 und 4 — erst Vertrag und Bauamt klären, dann investieren. |
| 16–23 | Bedingtes Go. Identifiziere deine Nuller und behebe sie, bevor du Geld ausgibst. Ein Nuller bei Zeile 1 oder 2 wiegt schwerer als drei Nuller beim Objekt. |
| 8–15 | Stopp. Meist ist der Standort das Problem — und den kannst du nicht renovieren. Prüfe Dauervermietung als Alternative (Kapitel 13). |
| 0–7 | No-Go. Ehrlich: Lass es. Dieses Buch hat sich für dich trotzdem gelohnt. |
Zur Gewichtung: Zeile 1 und 2 sind nicht gleichwertig mit dem Rest. Wenn du dort null Punkte hast, hilft dir keine Ausstattung der Welt. Der Standort ist die einzige Variable, die du nicht nachrüsten kannst.
2 · Bauamts-Termin vorbereiten in 30 Minuten
Kapitel 4 · Vor der ersten Möbelrechnung
| # | Schritt | Wo? | Zeit |
|---|---|---|---|
| 1 | Bebauungsplan für dein Grundstück suchen | Geoportal deiner Gemeinde/deines Kreises, meist kostenlos online | 10 Min. |
| 2 | Wenn kein B-Plan: Umgebung notieren – was steht drumherum? Nur Wohnhäuser? Auch Werkstatt, Laden, Gewerbe? | Zu Fuß oder per Kartendienst | 5 Min. |
| 3 | Bauakte / Baugenehmigung deines Hauses heraussuchen: Wofür ist es genehmigt? | Eigene Unterlagen, sonst Akteneinsicht beim Bauamt beantragen | 5 Min. |
| 4 | Dein Vorhaben in drei Sätzen aufschreiben: Zimmerzahl, Bettenzahl, typische Aufenthaltsdauer, Service ja/nein | – | 5 Min. |
| 5 | Zuständige untere Bauaufsichtsbehörde und E-Mail-Adresse ermitteln | Website Stadt/Landratsamt | 3 Min. |
| 6 | Die sechs Fragen aus Kapitel 4 in eine E-Mail kopieren, Adresse und Flurstück ergänzen, absenden | – | 2 Min. |
| 7 | Antwort ausdrucken und abheften | – | 1 Min. |
Erst wenn Schritt 7 erledigt ist, kaufst du das erste Bett.
Und wenn die Antwort lautet, dass es an deiner Adresse nicht geht? Dann hast du 30 Minuten investiert statt 12.000 Euro. Das ist kein gescheitertes Projekt — das ist das Kapitel, das sich für dich bezahlt gemacht hat.
Baurecht ist Landesrecht und stark einzelfallabhängig. Diese Liste gibt dir die Struktur und die richtigen Fragen – die verbindliche Auskunft für deine Adresse gibt dir nur deine Behörde, die rechtliche Bewertung nur ein Fachanwalt für Verwaltungs- bzw. Baurecht.
3 · Die Erstausstattung
Kapitel 12 · Zum Abhaken beim Einkauf
Die Spalte Preis netto füllst du selbst. Die Spalte GWG hakst du ab, wenn der Einzelposten unter 800 Euro netto liegt und einzeln in Rechnung steht.
Der teuerste Fehler auf dieser Liste passiert an der Kasse, nicht im Möbelhaus: Lass dir jede Position einzeln berechnen. Nicht „Zimmereinrichtung 3.500 €“, sondern Bett, Schrank, Waschmaschine getrennt. Eine Sammelposition kostet dich den Sofortabzug nach § 6 Abs. 2 EStG.
| Bereich | Position | Preis netto | GWG |
|---|---|---|---|
| Schlafen | Einzelbett je Person (kein Doppelbett) | ___ € | ☐ |
| Schlafen | Matratze + Matratzenschoner | ___ € | ☐ |
| Schlafen | Bettwäsche, 2 Sätze je Bett | ___ € | ☐ |
| Schlafen | Verdunkelung (Rollo/Vorhang) | ___ € | ☐ |
| Schlafen | Kleiderschrank oder Spind je Person | ___ € | ☐ |
| Schlafen | Nachttisch + Steckdose/USB am Bett | ___ € | ☐ |
| Küche | Herd + Backofen | ___ € | ☐ |
| Küche | Kühlschrank mit Gefrierfach | ___ € | ☐ |
| Küche | Töpfe, Pfannen, Geschirr für volle Belegung | ___ € | ☐ |
| Küche | Wasserkocher, Kaffeemaschine, Mikrowelle | ___ € | ☐ |
| Küche | Esstisch + robuste Stühle | ___ € | ☐ |
| Bad | Duschvorhang (statt Glaswand) | ___ € | ☐ |
| Bad | Handtuchhaken je Person, Spiegel, Ablage | ___ € | ☐ |
| Bad | Ausreichend Warmwasserleistung prüfen | ___ € | ☐ |
| Wäsche | Waschmaschine | ___ € | ☐ |
| Wäsche | Trockner oder Wäscheständer + belüfteter Raum | ___ € | ☐ |
| Arbeit | Abschließbarer Werkzeugraum/Garage | ___ € | ☐ |
| Arbeit | Schreibtisch oder Tischfläche mit Licht | ___ € | ☐ |
| Sicherheit | Rauchwarnmelder je Schlafraum + Flur | ___ € | ☐ |
| Sicherheit | Feuerlöscher/Löschdecke Küche | ___ € | ☐ |
| Sicherheit | Fluchtweg frei, Hausordnung ausgehängt | ___ € | ☐ |
| Sicherheit | Abschließbarer Ort für Meldescheine | ___ € | ☐ |
| Kommunikation | Router + Repeater, WLAN in allen Räumen | ___ € | ☐ |
| Kommunikation | Zugangsdaten sichtbar ausgehängt | ___ € | ☐ |
| Parken | Stellplatz Transporter, Höhe geprüft | ___ € | ☐ |
| Parken | ggf. Ladepunkt | ___ € | ☐ |
| Summe netto | ___ € | ||
4 · Der 90-Tage-Startplan
Kapitel 18 · Kurzfassung — die Begründungen und Fundstellen stehen im Kapitel
Tage 1–14: Prüfen, nichts kaufen
In diesen zwei Wochen gibst du kein Geld aus. Du schreibst Briefe und E-Mails. Alles schriftlich.
- Bauamt, schriftlich: Welches Baugebiet? Welche Nutzung ist genehmigt? Brauche ich eine Nutzungsänderung? Welche Brandschutzauflagen?
- Wohnungs-/Ordnungsamt: Gilt ein Zweckentfremdungsverbot? Gibt es ein Registrierungsverfahren?
- Stadtkasse/Kämmerei: Beherbergungs- oder Bettensteuer? Wenn ja: auch für beruflich veranlasste Übernachtungen?
- Bei einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung prüfen lassen. Baurechtlich zulässig und nach WEG-Recht unzulässig schließt sich nicht aus.
- Versicherer schriftlich über die geplante Nutzung informieren. Nicht fragen, ob es „ein Problem“ ist – die Nutzung anzeigen und die Antwort abheften.
Tage 15–30: Markt und Zahlen
- 20 km Umkreis erfassen: Alle drei Nischenportale durchsehen. Inserate zählen, Preise und Ausstattung notieren. Das sind Angebotspreise, keine erzielten.
- 20 Firmen listen: Bau, Elektro, SHK, Trockenbau, Anlagenbau, Netz-/Glasfaserbau, Logistik.
- Drei davon kontaktieren und eine einzige Frage stellen: Wo schlafen Ihre Leute, wenn sie hier arbeiten?
- Vollkostenrechnung aufstellen – inklusive kalkulatorischem Stundenlohn für deine eigene Arbeit.
Tage 31–45: Steuerliche Weichen stellen, bevor Geld fließt
- Ein Termin beim Steuerberater – kein Gespräch über „Monteurzimmer allgemein“, sondern eine Frageliste zu deinem Konzept. Die Liste steht in Kapitel 18. Ergebnis schriftlich mitnehmen.
- Kleinunternehmer oder Regelbesteuerung entscheiden – vor dem Einkauf. Wer erst investiert und dann wechselt, bekommt die Vorsteuer nicht in voller Höhe nach.
Tage 46–60: Ausstatten mit System
- Erstausstattung nach der Liste oben: getrennte Einzelbetten, Küche, Waschmaschine, verlässliches WLAN, abschließbare Werkzeuglagerung, Verdunkelung, Transporter-Stellplatz.
- Jede Position einzeln in Rechnung stellen lassen. Nicht „Zimmereinrichtung 3.500 €“, sondern Bett, Schrank, Waschmaschine getrennt.
- Rauchwarnmelder, Löscher oder Löschdecke, freie Fluchtwege.
- Hausordnung und Anreiseinfo schreiben. Schlüsselsafe montieren.
Tage 61–75: Verkaufsfertig werden
- 8–12 Fotos im 16:9-Format: Schlafbereich, Küche, Bad, Außenansicht mit Parkplatz, Router. Keine Deko-Inszenierung, keine Stockfotos, keine Superlative im Titel.
- Inseratstext nach Monteurkriterien: Bettenzahl und Bettenart, Entfernung zur Baustelle, Durchfahrtshöhe, WLAN, Waschmaschine, Werkzeuglagerung.
- Preisliste: Nacht, Woche, Monat – aus deiner Kostenrechnung abgeleitet. Dazu Endreinigung, Kaution, Stornoregel. Wer keine Stornobedingungen vereinbart, hat keine.
- Vertragsmuster mit ausdrücklich benanntem Zweck (Montageeinsatz, Baustelle, Projektdauer) – § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist der Kern des Ganzen.
- Rechnungsvorlage passend zur Besteuerungsform. Als Kleinunternehmer niemals Umsatzsteuer ausweisen, auch wenn die Firma danach fragt.
Tage 76–90: Live gehen und akquirieren
- Mit einem Portal starten. Eine Saison testen, bevor du dich zwölf Monate bindest. Und wissen, was du kaufst: Anzeigenportale schulden dir Sichtbarkeit, keine Buchung.
- Die 20 gelisteten Firmen kontaktieren – fünf Sätze: Lage, Bettenzahl, Preisstruktur, Abrechnung, Kontakt. An Disposition, Bauleitung oder Einkauf.
- Belegungsbuch ab Tag eins. Meldeschein-Ablage einrichten: Für ausländische Gäste besteht die Meldepflicht unverändert fort – bei Monteurzimmern der Normalfall.
- Anfragen innerhalb von Stunden beantworten.